Coeli Norhammar Property L/S Fund R SEK – december 2024

Denna information är avsedd som marknadsföring.

Observera att informationen nedan beskriver andelsklassen (R SEK), som är en andelsklass som är reserverad för privata investerare. Placeringar i andra andelsklasser har i allmänhet andra villkor vad gäller bland annat avgifter, vilket påverkar andelsklassens avkastning. Nedanstående information om avkastning skiljer sig därför från avkastningen i andra andelsklasser.

Hur utvecklas Coeli Norhammar Property L/S Fund?

I december föll fonden med -3,71% (andelsklassen R SEK). 5 av portföljens 17 innehav bidrog positivt. Bäst utvecklades Intea som vi adderade till portföljen i samband med att bolaget börsnoterades i mitten av månaden. Aktien steg med ca 12%. Byggbolaget Veidekke var näst största positiva bidragsgivare med en kursuppgång på ca 4% och en vikt i portföljen på ca 6%. Logistikbolagen Logistea, Stendörren och SLP vägde vardera mellan ca 4-8% i portföljen och steg med 1-3%.

Största negativa bidragsgivare var Emilshus som föll med ca 11%. Aktien föll utan några kurspåverkande nyheter och kursfallet bör ses mot bakgrund av att aktien har utvecklats mycket starkt tidigare under året. Andra negativa bidragsgivare var tungviktarna Balder och Sagax vilka föll med 8% respektive 6%, på grund av att de var uppenbara säljkandidater när till exempel amerikanska investerare minskade sin exponering mot Europa genom att sälja de mest likvida positionerna.

Övriga innehav i portföljen föll jämt med 1-5%. Även dessa kursfall skedde i avsaknad av kurspåverkande negativa bolagasspecifika nyheter och kom som en följd av generell aktiemarknadsoro, se nedan. Samtliga bolag som finns i portföljen är lönsamma och har tydliga strategier för lönsam tillväxt inom respektive bolags nisch. Vi är fortsatt trygga med våra positioner i samtliga innehav.

Källa: Coeli

Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. En investering i värdepapper/fonder kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka det investerade kapitalet.

Vad påverkade börskurserna?

Aktiemarknaderna har fortsatt att påverkas av inflationsförväntningar och centralbankernas penningpolitik. Den tillträdande Trump-administrationens protektionistiska och potentiellt inflationsdrivande "MAGA"-politik har lett till kapitalflöden från Europa till USA, vilket tydligt återspeglas i utvecklingen på de nordiska aktiemarknaderna

Samtidigt som de långsiktiga marknadsräntorna steg fortsätter centralbanker att sänka sina styrräntor för att förhindra att den ekonomiska tillväxten bromsar in för mycket. FED, ECB och Sveriges Riksbank sänkte alla sina styrräntor med 0,25 procentenheter i december. I Sverige – den mest relevanta räntebasen för de bolag vi investerar i – förväntas ytterligare sänkningar på cirka 0,5 procentenheter inom ett år. FED:s representanter har dock signalerat att takten i räntesänkningarna kan komma att dämpas under 2025, efter att ha sänkt sin styrränta för tredje gången i rad.

Även om nuvarande räntenivåer ger ett starkt fundamentalt stöd för fastighetsbolag, skapade FED:s uttalande viss oro på aktiemarknaden. När börsens prissättning återigen drivs av oro, irrationella kapitalflöden och inslag av investerares okunskap är det viktigt att ta ett steg tillbaka och skaffa sig ett bredare perspektiv för att identifiera de stora trenderna. Det är dessa trender som i slutändan driver stark avkastning för oss investerare.

Att aktiekurser reagerar direkt negativt på stigande marknadsräntor är ett återkommande fenomen. Men så länge inflation och räntor justeras upp successivt utgör det inget hot mot fastighetsbolagens förmåga att generera både ökande kassaflöden och värden. Tvärtom – fastigheters attraktionskraft ligger i skyddet mot inflation, som möjliggörs genom KPI-indexerade hyresintäkter och ofta långfristiga räntebindningar.

Tabellerna nedan illustrerar tydligt fastighetsbolagens motståndskraft mot stigande räntor. Vi har sammanställt data över flera bolags fundamentala utveckling och aktieavkastning från september 2019 till slutet av 2024, en period med betydande ränteuppgångar. Tabellerna innehåller 10-åriga SEK-swapräntor, som ofta används som en proxy för bolagens basränta vid långsiktig upplåning. Det framgår att bolagen har lyckats öka sina kassaflöden (efter räntekostnader) per aktie avsevärt under denna period, vilket resulterat i stark aktieavkastning trots stigande räntor.

Mönstret visar att bolag med en tydlig tillväxtstrategi ökar sina kassaflöden genom aktiv förvaltning av sina tillgångar. Stigande räntor motverkas av KPI-klausuler i hyresavtal, derivat inom skuldportföljer och löpande investeringar i nya fastigheter med successivt justerade avkastningskrav som speglar vid varje tidpunkt aktuellt inflations- och ränteläge. Av dessa skäl brukar stora professionella investerare typiskt allokera mer kapital till fastigheter under perioder med högre inflation och stigande räntor. Historiskt har börskursernas nedgångar, orsakade av inflationsoro, visat sig vara utmärkta köptillfällen.

Fondens strategi och positionering

Vi investerar i bolag som har en bevisad förmåga att skapa aktieägarvärde genom lönsam tillväxt. Vi prioriterar att investera i företag som genererar starka kassaflöden och som har vilja och finansiell förmåga att göra investeringar för ytterligare tillväxt och ökat värdeskapande för aktieägarna. Vi adderade Intea till portföljen i samband med bolagets börsnotering i mitten av månaden. Bolagets fastighetsportfölj består av social infrastruktur uppdelad i kategorierna rättsväsende, högre utbildning, vård och andra offentliga verksamheter med hyresgäster som främst utgörs av statliga myndigheter, regioner och andra offentliga institutioner. Vi finansierade investeringen i Intea genom försäljningar av delar av våra positioner i befintliga innehav, däribland Balder och Sagax. Ingen av våra positioner har dock minskats i någon betydande omfattning. Aktieexponeringen har minskat till motsvarande ca 115% av fondens underliggande kapital. Tabellerna nedan visar översiktligt vilka geografier och fastighetssegment som fonden har exponering mot. 

Sammanställningen baseras på bolagens underliggande fastighetsexponering och är ungefärlig.

Sammanställningen illustrerar portföljens innehav av renodlade fastighetsbolag. Utöver dessa ingår projektutvecklaren JM och byggbolaget Veidekke i portföljen.

Varför ska man investera i nordiska börsnoterade fastighetsaktier?

Nordens fastighetsmarknader kännetecknas av fundamentalt bra förutsättningar som en god balans mellan utbud och efterfrågan, att bolagen överlag har sunda balansräkningar, och att bolagens kassaflöden nu stiger igen. När nu även externa faktorer som inflation och räntor går åt rätt håll skapas en perfekt medvind för fastighetsaktier. Kan vi hitta en bättre tidpunkt att investera än när vi ser att bolagen är fundamentalt starka samtidigt som många investerarkategorier - generalister och utländska investerare - fortfarande är skeptiska?

Med hopp om ett fredligt Europa och stigande börser.