Förvaltarkommentar Coeli Real Estate Fund I AB kvartal 1, 2019

Under sommaren 2018 avslutade vi kapitalresningen till Coeli Real Estate Fund I AB, totalt togs 276 mkr in. Vi är i slutskedet av investeringsprocessen, fastighetsvärdet kommer uppgå till cirka 600 – 650 mkr (inklusive belåning) då vi är fullinvesterade.

Hittills har vi gjort sju fastighetsförvärv som alla ligger i linje med fondens investeringsstrategi, som går ut på att hitta fastigheter med starka kassaflöden och potential att utvecklas till bostäder. Vi tittar löpande på nya investeringar i linje med strategin och fonden kommer kunna göra 3 – 4 ytterligare investeringar.

Fondens första förvärv gjordes i juli 2017 då vi köpte två fastigheter i Vällingby. I dagsläget har fastigheterna en blandad användning med verksamheter inom handel, kontor och verkstad. Fastigheterna har stabila kassaflöden med bra potential för hyresökningar. Dessutom ligger de i ett område som är under kraftig utveckling och vi ser goda förutsättningar för en stark värdetillväxt.

Det andra förvärvet gjordes i oktober 2017 då ytterligare två fastigheter i Stockholmsregionen köptes. Fastigheterna ligger i Södertälje och Huddinge och innehåller i dagsläget dagligvaruhandel. Även dessa fastigheter har stabila kassaflöden och ligger i områden under utveckling där vi ser möjligheter till värdetillväxt.

Det tredje förvärvet gjordes i januari 2018 då vi köpte en bilhandel i Enköping tillsammans med SH Bygg Fastighetsutveckling AB. Fastigheten ägs till lika delar av Coeli och SH Bygg. Också denna fastighet har potential för värdetillväxt med bra förutsättningar och stabila kassaflöden.

Fondens fjärde förvärv gjordes i september 2018 då vi köpte en fastighet i Haninge. Fastigheten har idag en blandad användning med verksamheter inom handel och verkstad. Fastigheten har starka kassaflöden med potential för hyresökningar. Fastigheten ligger även här i ett område under utveckling med goda utsikter och förutsättningar för värdetillväxt.

Vårt senaste förvärv gjordes i januari 2019 då vi köpte en fastighet i Spånga. Fastigheten har idag en blandad användning med verksamheter inom lager och kontor. Fastigheten har starka kassaflöden med potential för hyresökningar. Fastigheten ligger även här i ett område under utveckling med goda utsikter och förutsättningar för värdetillväxt.

Vi har nu sju fastigheter i portföljen.

Projektstatus

Vällingby

Svenska Bostäder äger den intilliggande fastigheten och vi driver detaljplanearbetet tillsammans med dem. Vi har haft flera möten tillsammans med Svenska Bostäder och exploateringskontoret på Stockholms Stad som är mycket positiva till en utveckling mot bostäder.

Södertälje

Vi har fått ett positivt planbesked för bostäder på fastigheten. Detaljplanearbetet är i sitt startskede.

Huddinge

Vi träffade planavdelningen i Huddinge kommun under våren 2018 och de är positiva till en utveckling av fastigheten. I dagsläget har kommunen hög beläggning mot utvecklingen av Kungens Kurva och Huddinge centrum. På grund av detta får projektet lägre prioritet just nu, vi fortsätter att bearbeta kommunen för att komma igång med projektet.

Enköping

Fastigheten är utpekad av kommunen som en fastighet med utvecklingspotential och vi har ett positivt planbesked för bostäder på fastigheten. Detaljplanearbetet har kommit en bit på vägen.

Haninge

Fastigheten ligger i ett område som kommunen har utpekat som ett utvecklingsområde. Vi ansökte om planbesked för bostäder i februari 2019, kommunen har upp till fyra månaders handläggningstid på planbesked. Därefter kan detaljplanearbetet påbörjas.

Spånga

Fastigheten ligger i ett område som kommunen har utpekat som ett utvecklingsområde. De finns ett flertal andra professionella fastighetsägare i kvarteret som är positiva till en utveckling mot bostäder. Vi har en dialog med kommunen för att försöka komma igång med detaljplanearbetet.

Framtidsutsikter

Likt det vi skrev i vår senaste kvartalsuppdatering är det fortfarande lite som tyder på en obalans i den svenska kommersiella fastighetsmarknaden. Siffrorna för transaktionsvolymen i Sverige 2018 (det vill säga likviditeten) uppgick till 154 miljarder kronor, motsvarande siffra för 2017 var 151 miljarder. Vi har nu haft flera år med transaktionsvolymer kring dessa nivåer vilket tyder på en stark och stabil marknad med god likviditet.

Räntorna förutspås vara fortsatt låga under många år framöver, merparten av fastighetsbolagen har sund finansiering, vakanserna är låga och hyrestillväxten är fortsatt god. Coelis marknadssyn stödjer en allokering till fastigheter som del i en väldiversifierad portfölj.

Vi har i dagsläget ett årligt kassaflöde på i snitt 7,5 procent i de fastigheter vi köpt. Dessa pengar används till utveckling av fastigheterna samt minskad skuldsättning för att riskminimera. Samtidigt ser vi en uppsida i de projekt vi investerat i på 2-3 gånger det egna kapitalet under innehavstiden, vilket motsvarar en värdetillväxtpotential runt ytterligare 20 procent per år utöver fastigheternas löpande avkastning. I dagens marknad och investeringsklimat är det svårt att hitta en liknande avkastningspotential till motsvarande risk.

Vi tittar löpande på nya spännande investeringar och bedömer att vi kommer investera i 3 – 4 ytterligare fastigheter med motsvarande profil och avkastningspotential innan fonden är fullinvesterad.