Coeli Listed Real Estate I SEK – November 2025

Denna information är avsedd som marknadsföring.

Observera att informationen nedan beskriver andelsklassen (I SEK), som är en andelsklass som är reserverad för institutionella investerare. Placeringar i andra andelsklasser har i allmänhet andra villkor vad gäller bland annat avgifter, vilket påverkar andelsklassens avkastning. Nedanstående information om avkastning skiljer sig därför från avkastningen i andra andelsklasser.

Hur utvecklas Coeli Listed Real Estate (namnändrad från Coeli Norhammar Property L/S Fund)?

Vad påverkade börskurserna?

Makroekonomi:

S&P 500 och Stockholmsbörsen föll som mest med ca 5% efter toppnivåerna i oktober. Det generella börshumöret – inkl sentimentet för fastighetsaktier - påverkades negativt av att marknadens bedömda sannolikhet för en ny räntesänkning av FED i december minskade. Som en effekt av den amerikanska statsapparatens nedstängning saknas dataunderlag vilket leder till ett mer avvaktande agerande från FED. I slutet av månaden stärktes både globala börser och nordens fastighetsaktier av positivt nyhetsflöde kring Magnificent 7-bolagen och förnyade förhoppningar på räntesänkningar efter enskilda FED-ledamöters uttalanden. På kort tid steg sannolikheten för en räntesänkning i december från ca 35% till ca 80%.

Vi vill återigen påpeka att nordens fastighetssektor – fundamentals sett - överlag inte är beroende av lägre räntor även om vi noterar att börssentimentet påverkas av förändringar i centralbankernas räntepolitik.

Vad händer i fastighetsbranchen?

Transaktionsvolymer ökar på och utanför börsen:

Vad gäller transaktionsvolymerna för nordiska fastigheter har vi sett tydliga förbättringar sedan 2024 efter låga nivåer under 2022-23 när stigande räntor och krigsoro minskade riskaptiten. 2025 års volymer ser ut att närma sig det historiska genomsnittet. I Sverige – som är den mest likvida marknaden - syns förbättringen tydligast.

Även bland de börsnoterade fastighetsbolagen ser vi intressanta transaktionsmönster. Tungviktarna Roger Akelius och John Fredriksen har sedan tidigare investerat stort i Castellum respektive Fabege. De låga värderingarna fortsätter att locka till sig nya kapitalstarka köpare och de senaste exemplen är Kjell Inge Røkke och Olav Thon Gruppen som ökar sina investeringar i fastigheter via börsnoterade fastighetsbolag.

• Public Property Invest (PPI) köpte en portfölj om ca 740 fastigheter i segmentet social infrastruktur av SBB. Affären delfinansierades med nyemission av eget kapital där Aker-gruppen investerade totalt över 5 mdr NOK i PPI.
• Thon Gruppen tillkännagav ett uppköpserbjudande för de resterande aktier i Olav Thon Eiendomsselskap som de inte redan kontrollerar. Budet representerade en premie på 23% jämfört med föregående dags stängningskurs.
• Dessutom utfärdade huvudaktieägaren i Citycon ett budpliktserbjudande på alla utestående aktier. Budpriset representerade en premie på ~36 % jämfört med stängningskursen dagen innan budet.

Även många av de börsnoterade bolagen återköper nu egna aktier. Sedan tidigare har bolagen Heba, Hufvudstaden, John Mattson, Neobo, Nivika, Stenhus och Wallenstam aktiverat sina mandat att återköpa sin egna aktie via börsen. I november kommunicerade även Balder sitt beslut att återköpa aktier.

Fallande vakanser:

Vakanser för kontorssegmentet i stockholm, som varit ett orosmoln och präglat sentimentet för hela sektorn, ser nu ut att minska.

Fabeges CEO skriver i Q3-rapporten att “Efter sommaren ser vi tecken på en försiktig ljusning. Förfrågningarna ökar och antalet visningar har blivit fler...Vi upplever en försiktig men märkbar ökning i marknadsaktivitet – särskilt i Stockholms innerstad.” Budskapen från två andra Stockholmsfokuserade kontorsbolag - Atrium Ljungberg och Vasakronan - är liknande. Citymark, som i detalj kartlägger kontorshyresmarknaden i Sveriges större städer två gånger om året, har liknande budskap. Den senaste kartläggningen som publicerades i November redovisar fallande vakanstal i Stockholm och Göteborg medan vakanserna i Malmö fortsätter att stiga. Se graf nedan.

Vakansgrad för kontorslokaler i centrala Malmö, Göteborg och Stockholm, 2009-2025¹

¹Källa: Citymark Analys, 19 November 2025

Fondens strategi och positionering

Vi investerar i bolag som har en bevisad förmåga att skapa aktieägarvärde genom lönsam tillväxt. Vi prioriterar att investera i företag som genererar starka kassaflöden och som har vilja och finansiell förmåga att göra investeringar för tillväxt och ökat värdeskapande för aktieägarna.

Under oktober/november har vi anpassat fonden efter UCITS-regler vilket bla innebär att fonden framöver kommer ha en maximal exponering på 100% utan finansiell hävstång. Fonden kommer fortsatt vara spetsig med hög koncentration mot de bolag vi bedömer kommer ge högst avkastning till aktieägarna.

Tabellerna nedan visar översiktigt vilka geografier och fastighetssegment som fonden har exponering mot²

²Sammanställningen baseras på bolagens underliggande fastighetsexponering och är ungefärlig.

Med hopp om ett fredligt Europa och stigande börser.

Peter Norhammar