Svenska fastighetsaktier handlas i snitt till 30% rabatt mot substansvärde. Samtidigt har räntorna fallit, transaktionsvolymerna stigit och konjunkturen börjat vända. Avvikelsen mellan börskurs och underliggande tillgångsvärden är ovanligt tydlig – ett läge som sticker ut jämfört med de höga värderingar vi såg för bara några år sedan. Rabatten som högkvalitativa fastighetsbolag i dag handlas till är sällan förekommande, och med flera faktorer som nu pekar i rätt riktning framstår läget som ovanligt gynnsamt för branschen.
Fyra tuffa år för fastighetsbranschen – nu pekar mycket på att vinden vänder
Svenska fastighetsaktier har tappat över 55% av sitt börsvärde från 2022-toppen. De underliggande värdena (substansvärden) har dock inte fallit lika mycket. Nedgången uppstod när Riksbanken höjde styrräntan från 0% till 4% på under två år, kapitalmarknaden stängdes och sektorn tvingades sälja tillgångar och minska skulder för att klara de stigande räntekostnaderna. Riksbanken har sedan sänkt med 2,25% från toppen och väntas hålla styrräntan kring 1,75% under 2026, vilket sänker finansieringskostnaderna markant för sektorn. Det märks redan: transaktionsvolymerna steg med 27% under de tre första kvartalen 2025 jämfört med samma period 2024, enligt Svefa. Till det kommer regelförändringar i april 2026 när bolånetaket höjs från 85% till 90% och det skärpta amorteringskravet kopplat till hög skuldsättning försvinner.
Studier visar att BNP- och sysselsättningsutveckling historiskt är den viktigaste faktorn för totalavkastningen från fastigheter. På den punkten ser läget lovande ut eftersom svensk ekonomi utvecklas väl med tillväxt i BNP, konsumtion och investeringar som tydligt överstiger talen från USA och övriga Europa.
Anm. Förändring från 2025 till 2026 (utveckling i procent)
En koncentrerad portfölj byggd för stabilt kassaflöde
Coeli Listed Real Estate förvaltas av Peter Norhammar, med över 20 års erfarenhet av fastighetsinvesteringar från SEB, Alfred Berg och Länsförsäkringar. Fonden investerar i en koncentrerad portfölj av 10 till 20 nordiska fastighetsbolag noterade på börsen, med urvalskriterier som kassaflödeskvalitet, balansräkningsstyrka och trovärdig förmåga att skapa aktieägarvärde. I oktober 2025 omstrukturerades fonden till en UCITS-struktur, vilket innebär att den uppfyller EU:s regelverk för fonddistribution och därmed gjorts tillgänglig för en bredare investerarbas utanför Coelis egna kunder.
Rätt segment gör hela skillnaden
Fastighetssektorn är inte homogen och bör inte analyseras som ett block. Lager- och logistikfastigheter har klarat turbulensen väl och gynnas nu av trenden mot att flytta hem produktion till Europa. Kontorsfastigheter utanför stadskärnan brottas med stigande vakanser och strukturellt förändrade arbetsmönster. Norhammar ser även datacenter som ett strukturellt tillväxtområde, där rätt positionerade fastighetsbolag kan dra nytta av en megatrend som ännu inte är fullt ut prissatt. Denna typ av selektivitet är kärnan i fondens strategi – att aktivt välja bolag med exponering mot segment i tillväxt och kassaflöden som håller genom hela cykeln, och undvika de delar av sektorn där strukturella utmaningar kvarstår.
Vill du resonera kring hur noterade fastigheter passar in i ett bredare portföljsammanhang? Hör av dig till din investeringsspecialist.
Boka möte - Personlig Rådgivning
Denna text utgör inte investeringsrådgivning, den utgör marknadsföring från Coeli Wealth Management. En investering i värdepapper/fonder kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka det investerade kapitalet.
