Coeli Listed Real Estate I SEK – Februari 2026

Denna information är avsedd som marknadsföring.

Observera att informationen nedan beskriver andelsklassen (I SEK), som är en andelsklass som är reserverad för institutionella investerare. Placeringar i andra andelsklasser har i allmänhet andra villkor vad gäller bland annat avgifter, vilket påverkar andelsklassens avkastning. Nedanstående information om avkastning skiljer sig därför från avkastningen i andra andelsklasser.

Hur utvecklas Coeli Listed Real Estate?

I februari avkastade fonden +4,1%, vilket var ca 1,2% bättre än vårt jämförelseindex VINX Nordic Real Estate som steg med ca 2,9%. 15 av portföljens 20 innehav gav positiv avkastning medan ett var ca oförändrat och fem föll med mellan 1-4%.

Byggbolagen AF Gruppen och Veidekke bidrog till fondens positiva avkastning då de förlängde sin positiva trender med uppgångar på 3% respektive 11%. Dessa bolag gynnas nu av en successivt förbättrad byggkonjunktur och efterfrågan på deras tjänster ökar bland annat mot bakgrund av behovet av ökade investeringar inom områdena civil och militär infrastruktur. Bolagen har nu bra projektstyrning och god kostnadskontroll, vilket resulterar i hög lönsamhet och starkt vinsttillväxt. Intea, som äger och utvecklar fastigheter uthyrda till offentliga aktörer, steg med 18% och bidrog genom det starkt till fondens avkastning. Bolaget levererade ett starkt kvartalsresultat, men uppgången drevs också av att dess fastigheter verkar vara undervärderade i bolagets egna rapportering. Denna bild förstärktes av Castellums senaste försäljning av en stor portfölj samhällsfastigheter till prisnivåer som låg avsevärt högre än de värderingar som jämförbara tillgångar har i Inteas böcker. De utomnordiska innehaven Merlin Properties och WDP bidrog också bra efter kursuppgångar på 20% respektive 9%. Båda är stora bolag som erbjuder en utmärkt exponering vinnande segment som lager/logistik och data centers vilket vi tror attraherar större kapitalplacerare nu och framöver. Innehavet i Sagax bidrog negativt då aktien föll med 4% eftersom bolagets resultat - som i och för sig visar på fortsatt god lönsamhet och tillväxttakt - inte rättfärdigade aktiens relativt höga värdering. Även om Castellum inte är ett stort innehav i portföljen noterar vi att aktien steg med 9% då marknaden reagerade positivt på bolagets fastighetsförsäljningar som följdes av ett utökat aktieåterköpsprogram – båda tydliga tecken på ett starkt fokus på aktieägarvärde.

Vad påverkade börssentimentet?

Inflation och räntepolitik

Både Federal Reserve och Europeiska centralbanken lämnade sina styrräntor oförändrade vid sina möten i februari. Protokollet från Riksbankens senaste räntemöte publicerades och påvisade att diskussionerna hade varit mer ”duvaktiga” än väntat. Som en följd sjönk de svenska marknadsräntorna. Penningpolitiken i USA – som till stor del sätter tonen för det övergripande marknadssentimentet – och i Sverige – som i grunden är den viktigaste ränte­miljön för de bolag vi investerar i – förblir komplex.

Faktorer som talar för ytterligare räntesänkningar inkluderar:
• att inflationen är tydligt under kontroll, och
• den starka svenska kronan, som riskerar att skapa importerad deflation.

Argument som antyder att räntesänkningscykeln till stor del kan ligga bakom oss inkluderar:
• en fortsatt stark amerikansk arbetsmarknad, och
• en återhämtande svensk ekonomi.

För närvarande prissätter de finansiella marknaderna ungefär 50% sannolikhet för en räntesänkning från Fed i juni, och cirka 60% sannolikhet för en sänkning från Riksbanken vid samma tidpunkt. Sammantaget är ränteläget fortsatt gynnsamt för aktier, inklusive nordiska börsnoterade fastighetsbolag.

Om fastigheter på börsen

Fastigheter har blivit en svängig sektor på börsen trots att den i verkligheten är en trygg investering med stabila intäkter. Geopolitisk osäkerhet påverkar räntor som i sin tur påverkar aktiekurserna. Därför påverkas aktierna mycket på börsen när sektorn i realiteten påverkas lite, vilket troligen kan skapa bra tillfällen att öka sina investeringar.

Hur utvecklas bolagen funadementalt?

Q4-resultaten

Fastighetsbolagens resultatrapporter för det fjärde kvartalet 2025 visar att den positiva trenden från tidigare kvartal fortsätter. Vi vill särskilt poängtera följande:

• Tillgången på lånat kapital är mycket god (se vidare nedan under avsnittet Räntor)
• Den genomsnittliga räntenivån för lånat kapital fortsätter falla för flertalet bolag
• Substansvärdena steg för 5e kvartalet i rad för sektorn[1]
• Förvaltningsresultatet[2] steg (ca +10% jämfört med samma period året innan) för 6e kvartalet i rad för sektorn
• Nettouthyrningen är postiv för fastighetssektorn som helhet (inkl kontor i Stockholm) för andra kvartalet i rad efter att ha varit negativ under några kvartal dessförinnan.

Ränteutvecklingen

Den långa svenska statsobligationsräntan har stigit från ca 2,3% till ca 2,6% sedan januari 2025 till februari 2026, vilket ”tematiskt” har påverkat aktiekurserna för fastighetsbolagen negativt. Av större intresse är att studera vilken räntenivå som bolagen FAKTISKT lånar till i verkligheten. 3M Stibor har sedan jan 2025 fallit från ca 2,5% till ca 2,0% och den femåriga swapräntan[3] har sedan jan 2025 fallit från ca 2,5% till ca 2,3%. Samtidigt har kreditmarginalen fallit ca 0,20-0,25% i både bank och obligationsmarknad för ett typiskt nordiskt fastighetsbolag på börsen. Tabellen nedan illustrerar schematiskt hur ”all in cost” har ändrats för nya räntebärande lån för ett typiskt nordiskt fastighetsbolag på börsen som lånar pengar i det svenska banksystemet[4]. Det framgår att en tänkt 40/60-fördelning av löptider som ger en genomsnittlig räntebindning på ca 3 år resulterar i ca 0,5% lägre ränta i februari 2026 jämfört med januari 2025. Bolagen har utnyttjat den heta kapitalmarknaden genom att löpande omförhandla lån och sänka den genomsnittliga räntenivån. Många har också med en balans mellan eget kapital och lånade pengar gjort nya fastighetsförvärv som ökar kassaflöde per aktie. Ändå har ca 1/3 av aktierna i det nordiska universet av börsnoterade fastighetsbolag fallit sedan jan 2025. Börsen är som  bekant inte en perfekt marknad på kort sikt och vår bedömning är att fastighetsbolagen på börsen är missförstådda...

Fondens strategi och positionering

Vi investerar i bolag som har en bevisad förmåga att skapa aktieägarvärde genom lönsam tillväxt. Vi prioriterar att investera i företag som genererar starka kassaflöden och som har vilja och finansiell förmåga att göra investeringar för tillväxt och ökat värdeskapande för aktieägarna. Inom ramen för UCITS-reglerna har fonden hög koncentration mot de bolag vi bedömer kommer ge högst avkastning till aktieägarna.

Under februari sålde vi delar av positionen i Nyfosa. Efter förra årets CEO-byte är bolaget nu inne i en transformationsfas som innebär att stora delar av fastighetsbeståndet kommer förändras och hur bolagets vinst kommer utvecklas under denna period är svårbedömt. Månadens övriga förändringar har varit små.

Tabellerna nedan visar översiktigt vilka geografier och fastighetssegment som fonden har exponering mot[5].

Med hopp om en fredlig värld och stigande börser,

Peter Norhammar

[1] Uppgifterna om substansvärden och förvaltningsresultat avser medianbolaget bland ett 40-tal bolag

[2] Resultat efter finansiella poster men före värdeförändringar på fastigheter och derivat

[3] Femårig swapränta kan liknas vid vad Stibor kan bindas till på fem år

[4] Tabellen är inte exakt utan visar illustrativt hur ett tänkt typiskt bolags lånevillkor kan ha ändrats. Datan är framtagen genom löpande diskussioner med ett antal fastighetsbolag. Skillnaderna mellan olika bolag är dock stora.

[5] Sammanställningen baseras på bolagens underliggande fastighetsexponering och är ungefärlig.