Coeli Norhammar Property L/S Fund I SEK – Juni 2025

Denna information är avsedd som marknadsföring.

Observera att informationen nedan beskriver andelsklassen (I SEK), som är en andelsklass som är reserverad för institutionella investerare. Placeringar i andra andelsklasser har i allmänhet andra villkor vad gäller bland annat avgifter, vilket påverkar andelsklassens avkastning. Nedanstående information om avkastning skiljer sig därför från avkastningen i andra andelsklasser.

Hur utvecklas Coeli Norhammar Property L/S Fund?

I maj steg fonden med 5,98% (Andelsklassen I SEK). 16 av portföljens 17 innehav gav positiv avkastning. Bäst utvecklades Emilshus och Swedish Logistic Property (SLP) vilka steg med 12% respektive 10%. Gemensamt för dessa bolag är att de fokuserar på segmenten lager/lätt industri som ger starka kassaflöden. Kassaflödena stiger som en följd av löpande investeringar. Nyfosa steg med 8 % efter att ha aviserat fastighetstransaktioner och återköp av delar av sina utestående obligationer, vilket kommer öka kassaflödet per aktie. Portföljens förlorare var europeiska Warehouses De Pauw som föll med 4% utan några företagsspecifika nyheter. Kursfallet återspeglar sannolikt enskilda investerares oro över de svagare globala ekonomiska utsikterna. Vi anser att denna aktiekursrörelse är överdriven och är fortfarande övertygade om att vår position i aktien kommer skapa positiv avkastning framöver.

Källa: Coeli

Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. En investering i värdepapper/fonder kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka det investerade kapitalet.

Vad påverkade börskurserna?

Makroekonomi och vinsestimat

Under månaden gav makroekonomisk data och centralbankspolitik tematisk medvind för fastighetssektorn. Inflationsdata fortsätter att komma in i linje med förväntansbilden vilket ger ytterligare bekräftelse på att inflationen är under kontroll. Inflations- och konjunkturdata resulterade i nya styrräntesänkningar från ECB, Riksbanken och Norges bank. Även om ytterligare räntesänkningar förväntas under 2025, fortsätter vi att betona att de börsnoterade fastighetsbolagen inte behöver ytterligare sänkningar för att skapa positiv avkastning till aktieägarna. Med få undantag mår bolagen bra som det är.

Vi konstaterar att vinstestimaten för de nordiska fastighetsbolagen generellt sett har höjts under det senaste kvartalet, vilket beror dels på att många bolag löpande gör tillväxt- och värdeskapande investeringar och dels på en fallande räntetrend. För andra mer konjunkturkänsliga och exportberoende industrier justeras estimaten tvärtom ned som en följd av valutarörelser och att den konjunkturella återhämtningen dröjer.

Offensiva nyemissioner

Under månaden tog sju bolag in ca 4,6 mdr sek i eget kapital genom riktade nyemissioner. Med ett undantag var samtliga ”offensiva emissioner” med syfte att ta tillvara på de goda investeringsmöjligheter bolagen nu ser i fastighetsmarknaden. De offensiva emissionerna blev övertecknade till små rabatter jämfört med stängningskurs. Gemensamt för de bolag som ser investeringsmöjligheter är att de fokuserar på fastighetssegment som genererar höga kassaflöden som mer än väl räcker för att täcka nuvarande låneränta och därmed skapar en positiv ”yield spread” som är på en attraktiv nivå. Vi har sammanställt emissionerna i tabellen nedan.

Av de genomförda emissionerna kan vi göra ett antal intressanta reflektioner.

1) Avkastningsnivåerna för fastighetsinvesteringar har generellt sett stigit under de senaste åren. Det i kombination med att det nu finns god tillgång på lånat kapital till förmånliga kreditvillkor skapar attraktiva förvärvsmöjligheter för många av de börsnoterade bolagen.
2) Vi ser även ett antal exempel på direktinvesterande fastighetsfonder som fokuserar på högavkastande objekt och vi bedömer att det kommer leda till stigande fastighetsvärden.
3) Att emissionerna fylldes så snabbt tyder på ett stort underliggande intresse bland börsens aktörer att öka investeringar mot fastighetssektorn.
4) När emissionslikviderna har satts i arbete kommer det enligt våra bedömningar leda till stigande kassaflöde per aktie för de förvärvande bolagen.
5) Emissionskurserna för Emilshus, Intea och Cibus var 25-44% över redovisat substansvärde, vilket i sig är värdeskapande för de befintliga aktieägarna. På så vis används aktien som en valuta för att finansiera fortsatt tillväxt.

Fondens strategi och positionering

Vi investerar i bolag som har en bevisad förmåga att skapa aktieägarvärde genom lönsam tillväxt. Vi prioriterar att investera i företag som genererar starka kassaflöden och som har vilja och finansiell förmåga att göra investeringar för tillväxt och ökat värdeskapande för aktieägarna.

Under månaden ökade vi vår position ytterligare i Cibus (som äger dagligvarufastigheter i Norden och Kontinentaleuropa) i samband med bolagets riktade nyemission. För att finansiera investeringen i Cibus minskade vi innehaven i Sagax och i JM som dock fortfarande utgör betydelsefulla positioner i fonden. Övriga portföljförändringar var små och i huvudsak effekter av förändrade aktiekurser.

Tabellerna nedan visar översiktigt vilka geografier och fastighetssegment som fonden har exponering mot.

Sammanställningen baseras på bolagens underliggande fastighetsexponering och är ungefärlig.

Sammanställningen illustrerar portföljens innehav av renodlade fastighetsbolag. Utöver dessa ingår projektutvecklaren JM och byggbolagen AF Gruppen och Veidekke i portföljen.

Med hopp om ett fredligt Europa och stigande börser.

Peter Norhammar