Coeli Norhammar Property L/S Fund I SEK – september 2024

Denna information är avsedd som marknadsföring.

Observera att informationen nedan beskriver andelsklassen (I SEK), som är en andelsklass som är reserverad för institutionella investerare. Placeringar i andra andelsklasser har i allmänhet andra villkor vad gäller bland annat avgifter, vilket påverkar andelsklassens avkastning. Nedanstående information om avkastning skiljer sig därför från avkastningen i andra andelsklasser.

Hur utvecklas Coeli Norhammar Property L/S Fund?

Vi är glada att kunna konstatera att fonden är upp ca 4,04% i september och  9,23% sedan starten den 13 juni (andelsklass I SEK).

De aktier som bidrog mest till fondens samlade avkastning under september var Balder, Logistea, Nyfosa, Platzer och Wihlborgs vilka steg med 6-12% samtidigt som de hade en vikt i portföljen på mellan 6-9%. 13 av fondens 15 innehav levererade positiv avkastning. SLP (logistikfastigheter, södra Sverige) och NP3 (diversifierat bestånd av kommersiella fastigheter, norra Sverige) utgjorde de två av undantagen med fallande börskurser om 4% respektive 1%. Vår tolkning är att båda pressades av de riktade nyemissioner som genomfördes, se nedan. Vi är fortsatt trygga med våra positioner i samtliga innehav.

Källa: Coeli

Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. En investering i värdepapper/fonder kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka det investerade kapitalet.

Vad påverkade börskurserna?

De senaste datapunkterna fortsätter att signalera att centralbankerna har lyckats tämja inflationen och därmed kan fortsätta kommunicera och penningpolitiskt agera på ett mer stimulerande sätt, vilket ofta gynnar aktiemarknaden i stort. FED, vars agerande är tongivande för det generella börshumöret, inledde sin räntesänkningscykel med en dubbelsänkning med 0,5%. Riksbanken, vars agerande är mest relevant för de fastighetsbolag vi investerar i,  genomförde sin tredje styrräntesänkning om 0,25% och har nu sänkt styrräntan med 0,75% från toppnivån. Även om centralbankerna nu uppenbarligen ser ökade risker för sämre konjunkturell utveckling så är är det otvivelaktigt att deras räntesänkningar gynnar börsnoterade fastighetsaktier.

Vi upplever en dramatisk förbättring för bolagens möjligheter att finansiera sig och fortlöpande får vi nya exempel på hur attraktiva villkoren nu är på kapitalmarknaden.

Några saker är särskilt värda att poängtera.

1. Castellums emitterade 500 MEUR med 6 års löptid på den Europeiska obligationsmarknaden som tidigare har släpat efter den nordiska obligationsmarknaden. Att den Europeiska marknaden är öppen och likvid igen är en mycket gott tecken och ökar fastighetsbolagens möjligheter att låna stora volymer med lång löptid.
2. Även bolag som saknar officiell kreditrating och därmed anses som mer riskfyllda har god tillgång på kapital i obligationsmarknaden. Nyfosa är ett sådant exempel och bolagets senaste obligationsemission resulterade i en kreditmarginal (Kreditmarginal = påslag över 3 mån Stibor/Euribor) på bara 2,85% vilket är bolagets lägsta någonsin.
3. Att obligationsmarknaden nu är het igen stressar också bankerna att bli mer konkurrenskraftiga i sina kreditvillkor mot fastighetsbolagen.

Efter sommaren har flera av bolagen emitterat nytt eget kapital genom sk riktade nyemissioner. Tabellen nedan visar en sammanställning av emissionerna.

Några saker är värda att poängtera.

1. Med ett undantag är kapitalanskaffningarna offensiva och syftar till att öka bolagens investeringar som förväntas ge stigande kassaflöden och högre värdeutveckling för fastighetsbestånden framöver. Bolagen signalerar generellt att de ser goda möjligheter att göra värdeskapande investeringar i befintliga och nya fastigheter. I takt med att kapitalet investeras kommer aktieägarna gynnas.
2. 9,1 miljarder är mycket pengar! I samtliga fall blev dock emissionerna fulltecknade på ett fåtal timmar, vilket visar att det nu finns ett stort intresse att öka investeringarna i fastighetssektorn både från fonder med specialinriktning mot fastigheter men också från fonder och andra aktörer med bredare investeringsmandat.
3. I fyra av fallen (Catena, Cibus, NP3 och SLP) gavs de nya aktierna ut till kurser som översteg det redovisade substansvärdet (substansvärde = eget kapital med vissa justeringar för i förekommande fall hybridobligationer, derivatpositioner, goodwillposter och uppskjuten skatt). Matematiskt innebär det att substansvärdet per aktie omedelbart ökar som en följd av emissionen, vilket gynnar de befintliga aktieägarna. Emissionen för Corem som gjordes på en betydligt lägre kurs än det redovisade substansvärdet resulterar dock i att substansvärdet per aktie faller. Eftersom  bolaget nu snabbare kan amortera skuld så minskar dock bolagets finansiella risk vilken belönades av aktiemarknaden.

Givet bolagens aktiva investeringar för fortsatt tillväxt så tror vi att fastighetsaktier kommer fortsätta att prestera bra på börsen.

Fondens strategi och positionering

Vi investerar i bolag som har en bevisad förmåga att skapa aktieägarvärde genom lönsam tillväxt. Vi prioriterar bolag som är väl rustade för att klara dagens räntenivå via starka kassaflöden och KPI-kopplade hyresintäkter. Under månaden ökade vi innehavet ytterligare i Catena. Vi deltog i de riktade emissionerna i NP3 Fastigheter, Pandox och SLP och ökade även innehaven i de utomnordiska logistikbolagen CTP och WDP. Vi utökade ’även portföljen med byggbolaget Veidekke som har god kostnadskontroll och hög lönsamhet, vilket vi bedömer kommer ge god avkastning till oss aktieägare. Fonden är koncentrerad och innehåller 15 aktier. Vi har ökat aktieexponeringen till motsvarande ca 120% av fondens underliggande kapital.

Tabellerna nedan visar översiktligt vilka geografier och fastighetssegment som fonden har exponering mot. Sammanställningen baseras på bolagens underliggande fastighetsexponering och är ungefärlig.

Sammanställningen illustrerar portföljens innehav av renodlade fastighetsbolag. Utöver dessa ingår projektutvecklaren JM i portföljen.

Varför ska man investera i nordiska börsnoterade fastighetsaktier?

Nordens fastighetsmarknader kännetecknas av fundamentalt bra förutsättningar som en god balans mellan utbud och efterfrågan, att bolagen överlag har sunda balansräkningar, och att bolagens kassaflöden snart är stigande igen. När vi nu får fler och fler tecken på att även externa faktorer som inflation och räntor går åt rätt håll skapas en perfekt medvind för fastighetsaktier. Kan vi hitta en bättre tidpunkt att investera än när vi ser att bolagen är fundamentalt starka samtidigt som många investerarkategorier - generalister och utländska investerare - fortfarande är skeptiska?

Med hopp om ett fredligt Europa och stigande börser.