Rynka inte på näsan – köp onoterade fastigheter

När vi nu närmar oss årets slut kan man lugnt konstatera att 2022 har varit ett extremt turbulent och omvälvande år – både i omvärlden och på de finansiella marknaderna – vilket sannolikt kommer sätta avtryck på investeringsklimatet även ett tag framåt.

Trenden att sätta lönsamhet före tillväxt kommer som exempel säkerligen fortsätta prägla både bolag och investerare (i alla fall tills minnet börjar urvattnas) vilket är sunt för den långsiktiga investeringsmiljön. Det fina är att det inte behöver ge avkall på bra avkastning i en långsiktig investeringsportfölj, snarare tvärtom.

Private Equity och Fastigheter

Som investerare inom onoterat, med betoning på Private Equity och Fastigheter, så är år som detta på flera sätt betydligt mer tacksamma än när man sitter på börsen med hög intradag-volatilitet som kan påverka investeringsbesluten oproportionerligt mycket med snabba påtryckningar från marknaden.

I den onoterade miljön har du istället en längre och (i min syn) många gånger sundare utvärderingsprocess där investerarna typiskt sätt är mer professionella och hängivna till den långsiktiga investeringshorisonten – vilket investerarna historiskt fått väldigt bra betalt för. Samtidigt har investerarna och entreprenörerna, som förvaltar kapitalet, betydande möjligheter att göra bra klipp både från börsbolag och mindre aktörer som antingen måste, eller räds till att sälja – för att stärka balansräkningar eller realisera gamla vinster. Två investeringsstrategier som stått sig väl både i år och har betydande potential framåt är dels Private Equity-strategin ’Buy & Build’ och onoterade fastigheter – givetvis med rätt strategi, team, värdering och sektor.

När man nämner just fastigheter i dessa tider så rynkar investerare ofta på näsan. Antingen relaterar man till den vanliga bostadsmarknaden, eller till de stora noterade fastighetsbolagen som många har bränt sig på under 2022 efter stora kursnedgångar, så känslan är förståelig.

Mindre onoterade fastighetsbolag

Vårt perspektiv är snarare de mindre, onoterade fastighetsbolagen, som är i ett tidigt skede på sin resa mot att bli det större fastighetsbolaget och som ska investera under längre tid. Teamen och förvaltarna har
historiskt presterat bra i andra fastighetsmiljöer och har ett gediget kontaktnät som ger dem ett flöde av fastighetstransaktioner där flödet många gånger inte är publikt.

Det jag och mitt team gillar i den här marknaden är bolag med kassaflödesfastigheter med låga vakanser samt en rimlig belåningsgrad. Många av de bolag som nu har det svårt kännetecknas av en alltför hög total skuldsättning med lån och dyra obligationer – medan de onoterade fastighetsbolagen vi kollar på har en snittbelåningsgrad på strax under 60 procent, samt löpande kassaflöden.

Belåningen är dessutom till stora delar från bank vilket är att föredra då många just nu behöver betala ’high yield’-priser för ’investment grade’, som exempel. I och med att bolagen har hyresfastigheter så får de dessutom möjlighet att höja hyrorna inför nästa år med upp till 10 procent, vilket ger dem ett inflationsskydd i portföljen. Lägg därtill att de kan förvärva fastigheter till lägre värdering och många gånger off market (utan budgivning).

I ett mindre fastighetsbolag som är i början av sin tillväxtresa så är det just det här som gör det attraktivt att investera i fastigheter just nu. Exempel från vår portfölj är Gladsheim Fastigheter, Fastighetsbolaget Trappan och Entita Fastigheter – väl värt att kolla in om man söker bra avkastningsmöjligheter och diversifieringspotential för den långsiktiga investeringsportföljen.