Skriv ut

Två förändringar gällande uppskov vid bostadsförsäljningar

Sedan hösten 1993 har det funnits möjlighet att få uppskov med beskattning av vinst vid bostadsbyte. Från den 1 januari 2008 påförs en schablonintäkt (ränta) på uppskovsbeloppet, syftet var att täcka upp för fastighetsskatten som samtidigt avskaffades. Två år senare, den 1 januari 2010, infördes ett takbelopp på uppskov på vinst vid försäljningar där högsta möjliga uppskov var maximerat till 1,45 miljoner kronor per bostad. Nu är det aktuellt med ytterligare förändringar av reglerna för uppskov på vinster.

En grundläggande förutsättning för uppskov är att vinsten är hänförlig till en försäljning av permanentbostad. Med en sådan avses en bostad där man varit bosatt under minst ett år närmast före försäljningen eller under minst tre av de senaste fem åren före försäljningen. Kravet på att det ska vara fråga om en permanentbostad innebär därför att en försäljning av en fritidsbostad inte medför rätt till uppskov. Uppskovet ska återföras till beskattning senast när den nya bostaden säljs.

Under perioden 21 juni 2016–30 juni 2020 har taket på 1,45 miljoner kronor varit tillfälligt slopat så de som sålt sin bostad under den perioden har fått uppskov med vinsten utan begränsningar. Men även om taket varit borttaget har dock fortfarande den ränta som utgår på uppskovet funnits kvar.

Nu är det alltså två förändringar på gång vad gäller uppskoven.

Den första förändringen klubbades redan i höstas i budgetpropositionen för 2020. Det som då beslutades är att taket för ett högsta uppskovsbelopp återinförs från den 1 juli 2020 och det höjs från 1,45 miljoner kronor till 3 miljoner kronor. Det nya taket kommer att gälla för försäljningar som sker efter den 30 juni 2020. För försäljningar som gjorts senast den 30 juni 2020 gäller det tillfälliga slopandet varför det för dessa vinster alltså inte finns något takbelopp.

Den andra förändringen gäller uppskovsräntan som ska betalas för den uppskjutna skatten. I din inkomstdeklaration tas upp en schablonintäkt på 1,67 procent av uppskovsbeloppet vid ingången av inkomståret. Skatten på schablonintäkten är 30 procent vilket innebär att skatt att betala blir cirka 0,5 procent av själva uppskovsbeloppet (1,67 procent x 30 procent = 0,5 procent).

Exempel: Om uppskovsbeloppet är 1 miljon kronor kommer skatten att uppgå till 5 000 kr. För att jämföra med hur mycket uppskovet kostar jämfört med att låna pengar till skatten på vinsten skall jämförelsen inte göras med uppskovsbeloppet utan med skatten på uppskovet. Skatt på vinster vid bostadsförsäljningar är 22 procent vilket innebär att skatten på uppskovet uppgår till 220 000 kronor. Det kostar således 2,27 procent i ränta att låna detta belopp av staten (5 000/ 220 000 = 2,27). En ”ränta” som inte är avdragsgill.

Att räntan på uppskovsbeloppet skulle tas bort aviserades redan i den så kallade januariöverenskommelsen. Nyligen har en promemoria med detta förslag kommit som Finansdepartementet precis har skickat ut på remiss. Tanken är att förslaget ska kunna vara en del av budgetpropositionen för 2021. Det har innan spekulerats en del om hur förslaget skulle komma att se ut och de flesta bedömare trodde att förslaget endast skulle omfatta nya uppskov. Men glädjande nog blir det troligtvis inte så utan utredningen föreslår att både befintliga och framtida uppskov ska omfattas av de nya reglerna, som föreslås komma att gälla från den 1 januari 2021.

Som lite kuriosa i sammanhanget kan nämnas att de samlade uppskovsbeloppen för beskattningsåret 2018 uppgick till cirka 305 miljarder kronor och den totala schablonintäkten till omkring 5,1 miljarder kronor. Schablonintäkten beskattas i inkomstslaget kapital med skattesatsen 30 procent. De sammanlagda skatteintäkterna från schablonintäkten, vilket blir den ungefärliga kostnaden för att finansiera detta förslag, blir därmed cirka 1,5 miljarder kronor.

Syftena med bägge förändringarna är att öka rörligheten på bostadsmarknaden och därmed även rörligheten på arbetsmarknaden.

Vad ska man då dra för slutsatser av dessa förändringar?

Vad gäller takbeloppet är det inte så mycket annat än att konstatera faktum. De nya reglerna träder i kraft 1 juli 2020 och vinster överstigande 3 miljoner kronor kommer framöver att beskattas direkt.

När det gäller uppskovsräntan förändras läget om förslaget genomförs. Det tidigare rådet har varit att, om man kunnat, utöka bostadslånen och istället betala av skatten. Skälet till detta har naturligtvis varit det låga ränteläget då man har kunnat låna till betydligt lägre ränta än vad det kostar att ha ett uppskov. För dem som inte har haft det utrymmet i sin privatekonomi har det ändå varit ett intressant alternativ att ta detta ”lån” från staten om det funnits behov för att kunna finansiera sitt bostadsköp. Fördelen är att man alltid får detta lån beviljat av staten, att räntan ändå varit förhållandevis låg och att lånet är amorteringsfritt. Om uppskovsräntan tas bort blir det ännu förmånligare eftersom du kommer kunna låna upp till 660 000 kronor (3 miljoner x 22 procent) av staten räntefritt och utan krav på amortering.

Författare

Anders Blomgren
Jurist

Prenumerera på Aktuellt från Coelis jurist