Sitter man dessutom på svenska kronor och uppskattar att åka utomlands så är man en ännu större förlorare givet den sorgliga utvecklingen på kronan. Just nu så är det dock så att en stark kassa och goda bankkontakter är extra intressant för de med rätt kunskap och rätt nätverk på den nordiska fastighetsmarknaden.
Sedan finanskrisen har det varit mer regel än undantag att de största fastighetsbolagen på börsen skrivit upp sina fastighetsvärden varje år. Stark konjunktur, ökade hyresintäkter och en långvarig trend av räntenedgång har gjort detta naturligt. När vi nu summerar kvartal fyra 2022 så ser vi slutet på den trenden när nästan samtliga noterade fastighetsbolag istället tvingades skriva ner värdet på sina fastighetsbestånd.
När värden på fastigheter skrivs upp så skapas det också utrymme att belåna mer av sitt bestånd för att på så sätt utöka beståndet och växa genom att förvärva fler fastigheter. Ett effektivt sätt att finansiera tillväxten har varit att ta upp obligationslån, vilket har gjort att den marknaden har vuxit kraftigt. Men dessa lån har en baksida och det är att de behöver refinansieras, dvs lån som förfaller behöver förnyas. Med en minskad riskvilja och kraftigt stigande räntor kommer kostnaden för dessa lån bli väsentligt mycket högre när de ska omfinansieras, om de nu kan omfinansieras. Enligt Handelsbanken kommer totalt bortåt 345 miljarder av de lån som svenska noterade fastighetsbolag har utestående tvingas omfinansieras de närmsta tre åren och detta kommer tvinga fram fler nyemissioner men även forcerade säljprocesser av fastigheter.
I skrivande stund ser vi att många noterade fastighetsbolag har fått rejält med stryk på börsen. Ett exempel är Castellum som halverats i värde och tvingas ställa in utdelningen efter 25 år i rad av ökad utdelning. Istället tvingas Castellum till nyemission.
Aktiemarknaden är generellt duktig på att se den här sortens risker och det är ju bland annat därför som många fastighetsaktier har fått se sina kurser minska med mer än 50 procent. Är det då läge att köpa in sig i noterade fastighetsaktier? För den långsiktiga kan det absolut vara ett bra tillfälle att öka andelen fastighetsinslag i portföljen men om du ändå är långsiktig så blir det generella rådet istället att investera i onoterade fastighetsbolag som är på köpsidan. De absolut starkaste anledningarna till detta är:
Byggandet av ett fastighetsbolag: Du får alltid betala mindre för en styckesfastigheter än ett bestånd av fastigheter. Dessa bolag bygger sin portfölj av fastigheter genom att köpa fastighet för fastighet och när det sker skapas en portföljpremie. Varje fastighet som läggs till sänker risken i portföljen och därmed avkastningskravet. Detta skapar ett högre värde på bolaget.
Timing: Många stora fastighetsägare kommer behöva lätta på sitt bestånd efterhand som deras lån löper ut och vill gärna sälja av fastigheter på ett snabbt och smidigt sätt utan att det kommer ut för mycket information i marknaden. Som mindre onoterad spelare är detta perfekta tillfällen då bra bankkontakter och, just det, cash gör att affären kan gå snabbt och smidigt. Troligen kommer dessa fastigheter köpas till ett bra pris.
Kontaktnät: Coeli har skapat möjligheten att investera i två renommerade team som ser denna potential och som har ett upparbetat nätverk i fastighetsbranschen.
Med det sagt så är nog cash lika med king just nu och därför tror vi att detta är en väldigt bra exponering i en väldiversifierad portfölj. Har du intresse av att höra mer om de investeringar vi ser som de mest intressanta just nu är du välkommen att kontakta oss så ringer vi upp dig. Alternativt så kontaktar du din personliga rådgivare.
Jag vill avsluta med att gratulera teamet bakom Coeli Circulus som har fått mycket massmedial uppmärksamhet efter nyheten att Avanza och Circulus har inlett ett samarbete. Circulus är en impact-fond och är helt unik i sitt slag då de byggt en AI-modell som hittar globala bolag med hållbarhetsfokus extra tidigt. Att Sveriges största nätmäklare väljer Circulus som deras impact-fond visar på den unicitet som fonden har. Givetvis kan du investera i fonden genom oss också om du inte redan är investerad. Med det sagt vill jag önska dig all lycka med dina investeringsval i denna spännande makromiljö!
Pär kom till Coeli redan 2004 då han började som finansiell rådgivare, för att sedan genom åren avancera till Head of Office, Head of Wealth Management till att bli delägare och VD.
Tidigare i karriären arbetade han som ställföreträdande plutonchef inom försvarsmakten och som banksäljare på Skandiabanken.
